生活保護と賃貸物件の闇の話
不動産ネコチャンが帰って来ました
不動産ネコチャンが長い旅から帰って来て、情報を語り始めました。不動産ネコチャンはとても賢いネコチャンで、不動産業界を旅しては時々帰って来て、真偽不明の情報を置いて帰ります。そういうわけで、今日のお話は全てネコチャンのお話なので真偽は確定出来ません。多分にネコチャンの予測が含まれています。そういうわけで、そういう見方もできるかもしれない、程度のお話として読んでいただければと思います。
生活保護に関して、僕は「使う必要があるなら即座に使うべきだし、それは権利だ」という考え方を持っていまして、そりゃ税金払って暮らしてきたんだから生存がヤバくなった時には利用させてもらうだろ、というプリミティブな考え方しかない。だから、制度批判みたいなものをあまりする気はありません。
おうちがない
さて、生活保護を取るとなった時には色々な条件があります。その一つとして、住居の費用があります。1級地、東京都心なんかに関しては家賃の上限は53,700円まで。これの上に、管理費などを（保護費等から住居費とは別に、生活費から持ち出しで）6,300円払うことが認められています。管理費というのは様々な便宜をあれするための不動産業界のライフハックですので、実質的に「家賃は60,000まで」と考えていいと思います。ネコチャンに「管理費とは何か」と質問したら、「人類の知恵」と答えが返って来ました。
そういうわけで、身代丸ごと失って知人の家に身を寄せていたがついに知人も同居させてくれるのが限界に達し、何とか一人で暮らす必要があるとなった場合、まず自分の住民票のある市役所に出向いて「生活保護取らせてくれ、家も無いので住居資金をお願いします」と言うしかないわけです。そういうことは人生には結構ある。
すると、生活保護担当の方は大体「家がないならとりあえず困窮者のための施設があるからそこに入って、その後予算の範囲で自宅を探してね」ということを言うと思います。まぁ、自治体によって運用に結構幅があるので、あくまでネコチャンがそう言ってるだけなんですが。別のケースもあるかもしれない。ニュースでは、この段階で理不尽にシャットアウトするみたいなこともあるみたいですね。僕は遭遇したことがありませんが、起こり得るんだと思います。
ちなみに、新宿の場合住居確保の初期費用は279,200円、引越し代や生活用品のための初期費用（家具什器費）は別途支給、というルールになっているようです。なるほど、結構いい条件だなって思いますよね。いくら日本一クラスに地価が高い都心といえど、賃料6万円と、引越し資金28万弱があればおうちが見つからないということはないだろう。直感的にはそう思うと思います。何なら「多いんじゃね？」と思う方もいるかもしれない。僕は多いとは思わないですけど、それでもとてもありがたい金額に間違いありません。税金払ってきた甲斐があるなぁ、とは思える。
しかし、結論から言うと新宿区とか港区とかそういうハイな立地で、生活保護受給者が賃貸物件を探すのは結構難しい。ネコチャンはそのように主張しております。
高齢者と生活保護者お断りの壁
不動産ネコチャンはとても賢いネコチャンなので、不動産賃貸業が出来ます。不動産屋さんのためのサイトにアクセスして、上記の条件でお部屋を探してみたそうです。結果としては、「お風呂がついていて、住居費の上限に近い金額に妥当なお部屋は一つも見つからなかった」そうです。生活保護受給者というだけで、基本的には断られる。そういうところが大変強くある。まして、更に高齢者であったりすると受け容れてくれる物件はとにかく見つかりません。
大家さんには「高齢者と生活保護者はイヤだ」という気持ちがかなり強くあります。独居の高齢者は死亡リスクがあるし、生活保護者は経験的にトラブルを起こし易い。僕は「いや、家賃の財源は確保できてるし確かにトラブル率は高いかもしれないと思うけど、そんなビビるってほどか？人間なんてみんな死ぬし、それより空室の方が怖くないか？」という素直な気持ちを持ってますが、それでもやはり不動産業界にこの考え方は根強い。歴戦の猛者と呼べる業界人でも「高齢者と生活保護者は可能なら入居を避けたほうがいい」と主張する人は結構いますので、ある種の経験則があるのでしょう。
自分の所有する物件に住む人を選ぶのは家主の権利なので、これを否定するつもりはありません。それはしょうがないな、と思います。ここまではわりとニュースなんかでも言われてることですね。独居の高齢者が部屋を借りられないという話はメジャーだと思います。実際、かなり強烈に借りるのが難しいです。これについては本当に世知辛い話ですが、そうであるとしか言えません。年齢が嵩んできたら対策を打たないとダメだな、と思います。リスクが高い客だと認知されるということは、もし物件を借りられても高い賃料を取られるということです。残念ながら、資本主義世界は社会的信頼の低い弱者ほど余計な金がかかる仕組みになっています。
あれ、でも生活保護受給者歓迎ってカンバン掲げてる不動産屋あるよな？
はい。そろそろ「いや、今検索してみたけど、新宿区でも生活保護者も高齢者も受け入れるって表明してる物件いっぱいあるじゃん、専門の紹介サイトもあるし。それに、『福祉課』とか勝手に名乗って生活保護受給者にアピールしてる不動産屋も見た覚えあるぞ」みたいなご意見が届く頃だと思いますが、その通りです。
あるにはあるんですよ。実際、生活保護受給者かつ高齢者であってもとにかく住人を入れたい、そう考えている大家さんが新宿区に全くいないわけはありません。いくらブランド立地とはいえ、駅から15分みたいな築古物件などは通常客付けに四苦八苦していますし、生活保護受給者は収入がしっかり担保されているのでその点は安心とも言えます。お金を払うことが出来なかったり、あるいは払わなかったりした場合は役所と相談することも出来ます。ここまで全面的なお断りになるのは通常考えにくい。需要があるなら商売にする、それが資本主義ですから。そこに需要があるなら、リスクを加味しても儲かる仕組みとお値段を考えればいい。それだけのことです。
では、何故不動産屋さんが「ウチの管理する物件はこれだからみんな客つけてー」って情報を交換する集約サイト、いわゆるレインズですね（他にもあるけど）、に生活保護受給者歓迎の物件がほとんど載っていないのか。なにがなんでも生活保護者はお客さんにしたくないのか？でも、生活保護受給者でも入居させたい大家さんが存在しないわけないよな？実際、ネットで調べると募集してるところはいくつもあるよな？何故不動産屋さんの情報網にその物件が上がってこないんだ？
これは大きな謎です。さぁ、皆さん考えてみましょう。
世界の仕組み
家賃というのは自由に設定できます。そして、敷金礼金というのも自由に設定できます。お部屋を借りる際に、その気になれば礼金は3ヶ月みたいなことも不可能ではありません（そこまで露骨なことをやる業者は多くないと思いますが･･･）。そして、生活保護を受給する人は、先述の予算枠の中で物件を探しますが、この枠を全部使い切っても、あるいは可能な限り安く済ませても特段本人に損得はありません。余ったお金が貰えるわけでもありませんし。
そして、不動産屋さんは他社さんに自社の管理物件にお客さんをつけてもらった場合は、通常家賃一か月分の仲介料を払わなければなりません。（このお金は根源的には大家さんが出費するものです）これは商習慣なのですが、不動産オーナー、いわゆる大家さんは管理会社に自分の物件の管理をお願いし、お客さんを集めるための費用を管理会社に支払います。また、不動産賃貸には「広告料」（いわゆるAD)という概念が存在し、これは要するに営業マンに支払う仲介料の上乗せボーナスです。条件の悪い物件は「この物件に客つけた奴には通常の2倍（もっと多いこともある）の報酬を払うぞ！」というあれをして、なんとかお客さんをつけてもらうわけです。
大家さん⇒不動産管理会社⇒賃貸営業マン というお金の流れはわかってもらえたでしょうか。大家さんは、「広告料家賃2か月分出すから、なんとかこの物件にお客さんつけて」という感じで不動産管理会社にお願いします。不動産管理会社は、そのお金を使って「この物件に客つけてくれ！報酬はこれだけだ！」という告知を行い、営業マンを動かします。そして、営業マンは部屋を借りるお客さんをつけたらお金がもらえる。これが賃貸不動産業界の基本的な仕組みです。
カンの良い方はそろそろ勘付いたのではないかと思います。そう、管理会社にダイレクトにお客さんがやってきて「この物件貸して」と言ってくれれば、管理業者（あるいは大家さん）は他社の営業マンに仲介料を払わなくて済むのです。これは大家さんと管理会社さんの間の契約にももちろんよるのですが、例えば大家さんが広告料2ヶ月分を出す、と言った物件にいきなりお客さんが入ればその広告料は管理屋さんの丸ごと手残りになることもあるでしょうね。「広告料」であって預託金ではないですから。仲介料1ヶ月分、そして広告料2ヶ月分。この時点で、家賃3ヶ月分の儲けです。（もし管理会社さんが儲けをとらなかった場合は大家さんが儲かります）
そして、市場にほとんど物件が出ていない以上、生活保護受給者が賃貸物件を借りようと思ったら、自分の足で不動産屋さんを回るしかありません。待っていればお客さんが来るのに、余計な費用をかける必要はない。そういう考え方はありますよね。（もちろん、厳密には色々ルール的に問題あるんじゃない？というあれはあるのですが）
エクストラ・ボーナス
更に話は続きます。ここまで、「自社で直接お客さんをつければ仲介料を払わなくて済む分儲かる」「場合によっては大家さんから貰う広告料を総獲りすることもできるかもしれない」という不動産管理会社の旨みのお話をしましたが、まだ話は続きます。例えば、生活保護受給者が「お部屋貸して」とやってきたとき、ちょうど自社の管理物件にちょうどいいものがあった。そういう時、賢い人間はどうするでしょう。そう、「礼金０」の０を２に書き換えますよね。
この一筆で、お家賃5万の部屋なら10万円の純利益が発生するわけです。コストはほとんどゼロで。そして、もちろんお家賃は生活保護における住居費の上限めいっぱいに設定しますよね。だって、生活保護者にとって住居費は安く上げてもどうせ自分の手元には残らないお金です。礼金だってそうです。払ってしまっても懐が痛むわけではない。となれば、ここに問題は何一つ発生しません。その金額で借りるというお客さんがやってきたから貸した、それ以上でも以下でもない。
更に、生活保護受給者の住居確保には別途引越し費用や生活用品などの初期費用の支給もあります。この引越しなどをまとめて請け負って、上限目一杯の料金を請求して、どこかの引越し会社に下請けに投げればここでも利益が抜けます。賃貸と引越しはワンセットみたいな概念なので、不動産屋さんは通常引越し屋さんとも仲良しです。これは単純な足し算ですが、ここまでで「部屋を一つ貸す」という商売で通常の何倍の利益が取れるでしょうか？
もっと賢いことを考えると、不動産屋さんの情報交換サイトにおける通常の募集では「生活保護者お断り」、そちら側から生活保護受給者が来た時はシャットアウト。そして、管理会社である自社に直接生活保護受給者がやってきた時は満面の笑顔で「どうぞどうぞ」。そんなことも出来るかもしれません。
537物件の闇と生活保護受給者というプラチナ顧客
さて、ここで話は不動産仲介サイト（レインズ）に戻ります。公開市場に僅かながら存在する、生活保護者向けの物件は大抵、「家賃53,700円、管理費6,000円」です。そして、礼金は２ヶ月要求されています。そして、これは主観評価で恐縮なのですが、明らかに賃料に見合うお部屋ではありません。しかし、一般的な不動産屋さんはこのサイトからお客様に合うお部屋を見つけて紹介するので、「あなたの条件で借りられる部屋はここしかない」と言う他ないのです。
「そうかここしかないのか」と思ったお客さんは、「生活保護受給者が相場通りの部屋に住もうなんて無理なのか」という諦めを持つ他ないと思います。僕はこういう物件を53,700円なので537物件と呼んでます。（これは東京都心部の１等地における家賃扶助の上限額です）明らかに、このスタイルのビジネスを狙って展開している業者、あるいは大家さんも存在しているようです。お風呂のないこの立地のこのお部屋にこの賃料とこの礼金か･･･という物件は存在しています。普通の人は間違いなく借りない物件です。でも、出しているということは借り手がつくこともあるんでしょうね･･･。
そう、ここまで書けばわかるとおり、生活保護受給者というのはうまいことやるととても儲かるお客さんなのです。自社管理の物件に他社の営業マンの力を借りずダイレクトに入居してもらえば、本当に儲かる。つまり、生活保護受給者の選択肢は二つです。自分に物件を貸してくれる物件を管理している不動産屋に当たるまで探すか、もしくは相場から大きくかけ離れた理不尽なお値段の部屋を粛々と借りるしかありません。
スマートフォンやPCを使いこなしてインターネットにアクセス出来る若い世代は、多少はマシです。ちょっと検索してみたらわかるとおり、ダイレクトにインターネットから生活保護受給者のお客様を拾おうと動いている人がいっぱいいることがわかります。こちらにアクセスすれば、とにかくマトモな部屋を手に入れることは叶うかもしれません。しかし、高齢者なんかは絶望的ですね。足で探す体力もないでしょうし。こうなると、そもそも部屋を借りることすら出来ず、施設から出られない。そういうことも起きるでしょう。
地域を変えればいいんじゃないか？
はい、それはその通りです。賃貸不動産の需要が大きい都心部に限った現象だと思います。少し地方に出れば、「生活保護者だろうが高齢者だろうがとにかく今すぐ客をつけたい！」という大家さんの絶対数が増えるので、結果的に相場は落ち着きます。場所によっては争奪戦になっていることだってある。しかし、生活保護という制度は住所を持っていることが受給の条件なんですね。ということは、他の地方に転居して生活保護を受給しようと思っても、とりあえず家を借りないと話にならないわけです。知人の家に転がり込む形ではダメです、世帯収入という概念があり血縁に関係なく同じ家に住んでいれば「世帯」になりますから。（コメントでご指摘あり、例外的に同居のまま「世帯分離」が認められることがあります。ただし、条件面がありますので各自お調べください）
生活保護受給者の存在数に自治体ごとの偏りが出る理由がわかりますよね。生活保護をとりやすい地域というのは、「自治体が生活保護をくれる地域」ではなく、生活保護の受給条件を整え易い地域なのです。平たく言えば、とりあえずドヤに小銭を払って住所を確保し、住民票を発行し、生活保護を受けにいけばいいわけです。しかし、新宿区や港区ではそれは難しい。おうちを失って身を寄せた先が新宿区の知人だった場合、生活保護の受給にはクソ高い壁が立ちふさがるわけです。高齢者にとっては特に。自治体だって、新たに生活保護受給者の住人を受け入れたいとは思っていません。行政管轄の壁が立ちふさがります。もちろん、日本にいる限りは死ぬことはないでしょうが、困窮者が施設から出るのはとても難しくなるでしょうね。高齢の生活保護受給者が、「生活を手助けしてくれる知人の近くに住みたい」と望んでも、それはなかなか叶わないでしょう。
とても世知辛い話です。また、これらの構造を的確に把握して正しく立ち回ることを困窮者に求めるのは無理にもほどがあります。途中で何もかもわからなくなって、パーンとなってしまう人も多いでしょう。抽象的な表現ですが。このような壁にぶち当たって、そのまま全てを放棄してしまう人というのは結構いると思います。
世界は厳しい
これはあくまでネコチャンのお話です。実際、ある程度間違っているところもあると思います。うがち過ぎた予想もあるかもしれません。しかし、そこに絡み合った人間の利害とその真ん中でわけもわからないまま翻弄される困窮者という実態は間違いなくあると思います。だからといって、法律の範囲で利益を求める不動産屋さんもあるいは大家さんも、別に必ずしも法に反することをやっているわけではないですし、完全否定することは難しい。そこに合法的な利益の道があるなら、貪欲にそれを求めるのは商人として当たり前のことです。従業員に給料を払うには儲けなければなりませんし。
自治体の間の壁、資本主義の壁、知識と情報アクセスへの壁、もちろん水際での生活保護受給を防ぐ有名なあれももちろん存在するでしょう。本当に問題がグチャグチャに絡み合っていて、「生活保護の受給なんて不可能だ」と主張する人が出てくるのも実によくわかります。実際、この文章における理解もまだまだ不足で、見えていない問題、あるいは見過ごしているものが多々あると思います。これは、問題のほんの一部に過ぎないでしょう。地域や状況によってのケースバイケース性も事態の悪化にどんどん拍車をかけています。
困窮者ほど、社会的弱者ほど多くの知恵とコスト負担を求められるというのは、資本主義の必然の帰結ではあるのですが、実に厳しいものです。僕に出来ることなど何一つないでしょう。ただ、この文章が読んだ人が何かを考える、手助けになれば幸いです。あるいは困った時に上手に立ち回る手助けになれば幸いです。
不動産ネコチャンは再び旅に出ました。また帰ってきたら知見をご報告させていただこうと思います。ありがとうございました、やっていきましょう。
※ブックマークコメントにて指摘があった点を太字にて追記、ご確認ください。管理費は、生活保護費から「持ち出しで」というニュアンスが伝わらなかったかと反省しております。尚、生活保護費「等」としたのは、収入がある状態で生活保護を受けることは可能であり（年金などが頻発事例）、保護費からの支払いとは限らない点を加味しました。
※id:iidacooi4 生活費を管理費として支払って、賃料に転嫁することに関しては地域性が高そうです。先日僕が役場でヒアリングしたときは、6300円までという話を聞きました。賃料が極めて高い地域では、例外的であることを承知しながら、実際的な都合からこの運用になっているのかもしれません。ただ、CWごとに見解の差がある可能性も高く、僕がヒアリングした担当者が実務的なミスを犯していた可能性もあります。「私の個人的な取材に基づけば認められているという発話があったが、実際のところは認められない可能性も高い」という点をここに追記いたします。僕もこちらの点に関しては、担当者に再度のヒアリングを実行します。（ご紹介の記事は通達へのリンクが死んでいたので今のところエビデンスが確認できていません、確認を行います）
この記事の内容は全て正しいとは限らない上、自治体ごと担当者ごとに実務的な差異はある可能性が高い点、加えてご留意願います。情報ありがとうございました。
※生活保護受給の予定であることを隠して賃貸物件を借りることについては、僕の知識の範囲外です。可能であるとしても「可能である」と公言は出来ないですし、かといって現実的に住居が調達できない生活保護受給者がそれを実行するのを批判する気にもなれません。ノーコメントで。
※id:bottomzlife この記事は、基本的に「家なしの人間、即ちホームレス状態にある人間が生活保護を受けて住居を手に入れる場合」という話なので、基本的にはそのお話に該当すると存じます。僕の先日のヒアリングでも、「出る」というお話でした。ただ、例外的な話、あるいは実務上「出ない」ことも大いにあり得ると思います。その点、ご留意いただければと思いますし、「出る」と言い切れるだけの知識は僕にはありません。僕が行った実務の上では出ると提示された、というお話までです。
※id:bottomzlife 収入ゼロ家なしの状態から、支給されるお金を原資に住居を調達する場合、というケースのお話ですので、その点が伝わらない書き方であったなら申し訳ありません。不動産屋の立場としては、収入を申告する際は正直に行っていただきたい、例えば生活保護費と就業による賃金を、まとめて「収入」として申告されるのは避けていただきたい、というところです。ただ、それを「やる」方を否定する気はありません。ノーコメントです。実際、働きながら生活保護をもらっている人が、それを正直に不動産屋に申告した場合に不利益を蒙る、ということはありえると思います。その点については、本当に何も言えない。それを隠した人を責める気にもなれないけれど、立場としては肯定もできない、というところです。
※id:bottmzlife 「身代丸ごと失って知人の家に身を寄せていたがついに知人も同居させてくれるのが限界に達し、何とか一人で暮らす必要があるとなった場合」という記述が本文中にございますので、ご確認ください。ただ、私の書き方が誤解を産むものであったかもしれない点は申し訳ないです。表現を工夫する努力は続けますのでご容赦ください。
はてなブックマーク - bottomzlife のブックマーク
id:bottmzlife氏よりこのような指摘があった点を重ねて付記致します。私の文章への批判となっておりますので、ご参照いただければと思います。大変申し訳ありませんが、こちらに提示させていただくことを以って、応答とさせていただきます。あとは読み手のみなさまにご判断いただければと。
